裁判要旨：房屋价格受房地产市场行情影响波动较大，尤其在当地出现房价快速上涨的情形下，审理房屋买卖合同纠纷案件中应重点审查买卖双方当事人存在的违约情形。在买受人无违约责任情形下，出卖人应遵循诚实信用原则，及时协助买受人办理不动产权过户登记，以实现合同目的，维护房地产市场交易稳定，否则出卖人应承担相应的违约责任。

案例情况

原告：张某

被告：王某

年10月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房协议书》，约定甲方自愿将金凤区某小区房屋一套出售给乙方；价格为79万元，乙方于年10月20日支付78万元，甲方必须将与开发商签订并持有的所有证件、合同手续交付乙方，剩余1万元于办理房产过户手续时结清。当日，原告通过银行转账、现金等方式支付给被告购房款78万元，为此被告向原告出具收条确认。后原告办理了房屋验收、支付垃圾清运费、装修保证金、水费等物业费用，开始使用案涉房屋至今。

现案涉房屋已具备办理不动产权登记的条件，被告辩称双方之间买卖协议无效且原告未足额支付购房款故不予协助原告办理房屋的转移登记。原告遂起诉至法院，要求被告协助办理房屋过户登记手续。

审理结果

银川市金凤区人民法院审理后作出民事判决，判令被告于本判决生效之日起十五日内协助原告办理房屋产权转移登记。宣判后被告不服，提起上诉。银川市中级人民法院经审理认为：被告有违诚信原则，应在合理期限内履行过户义务，遂驳回上诉，维持原判。

案例评析

随着银川市房屋价格水涨船高，房屋买卖交易活跃，随之而来的是房屋买卖合同纠纷日益增多。部分人受到利益驱使，为了获得更高的经济利益，不惜以各种理由违反合同约定，有悖诚实信用原则，扰乱市场秩序，不利于房地产市场的健康发展。诚实信用原则既是民法典的一项重要基本原则，又是社会主义核心价值观的具体要求，对保护合同履行、实现合同目的、维护当事人的合法权益具有重要的作用。

一、在房屋买卖合同纠纷案件中引入诚实信用原则的重要意义

《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚信，恪守承诺。”该条确立了诚实信用原则作为民法典的基本原则之一。“诚实”即人发自内心要真心真意。孟子曰：诚者，天之道也，思诚者，人之道也。“信用”指人要讲信用，恪守诺言。自古以来，我国就是礼仪之邦，讲究言必行，行必果，诚实信用本质上是中华民族的传统美德。诚实信用原则适用范围不仅仅限于合同领域，更应扩大到民事主体从事任何民事活动中来。诚实信用原则要求民事主体在行使民事权力，履行民事义务，承担民事责任时都应当秉持诚信，恪守承诺。

房屋买卖交易中标的物均涉及房屋，且大部分买受人购买房屋为家庭居住使用，合同标的额往往较大，任何交易一方尤其是出卖人，如不遵循诚实信用原则，极易影响合同目的实现，比如出卖人在收取绝大部分房款或全部房款后，言行不一致，无正当理由不配合办理过户或更有甚者弄虚作假又将房屋另行出售予第三人，极其容易造成较大的社会矛盾，不利于社会和谐稳定，故在房屋买卖合同纠纷案件中，应重点审查双方当事人在交易过程中是否遵循诚实信用原则，既利于平衡当事人之间利益和社会利益之间的平衡，又利于降低交易成本，提高交易效力，保障交易安全，实现合同交易目的，维护社会公平正义、和谐稳定。

二、诚实信用原则在审理房屋买卖合同纠纷案件中的具体适用

在审理房屋买卖合同纠纷案件中，应重点审查当事人之间的基础法律关系、案件事实、房款支付情况、房屋交付、不动产权登记及违约责任等方面。对当事人提交的证据应从真实性、合法性和关联性进行全面审查，对当事人主张的不符合常理的事实和理由应加大审查力度。

在本文上述案例中，经法院审理查明，双方达成房屋买卖协议并签订了书面的房屋买卖合同并对房屋价格、房款支付、办理过户手续及案涉房屋中政府共有部分回购均作出了明确约定。原告（买受人）已按合同约定支付了房款，被告（出卖人）也向买受人交付了案涉房屋且买受人对案涉房屋进行了装修、入住使用。在案涉房屋具备办理不动产权登记证书的情形下，出卖人却以未收到房款及合同效力为由不配合办理过户。综合本案查明的事实，在查明买受人房款已付，案涉房屋的政府产权部分已经回购且买受人无违约情形下，被告的抗辩理由不能成立。被告在本案中即属于未遵循诚实信用原则，其目的在于从案涉房屋房价涨幅中获得额外的经济利益，如其目的实现，则其行为不仅损害了买受人的利益，更损害了社会公共利益，给公众造成一种不完全履行合同约定，违反诚实信用原则但却可获益的不良影响。相反，如果在房屋买卖合同案件中，买受人如不按合同约定支付房款，甚至在合理期间内仍未支付房款，在审理查明未付款的系买受人自身原因后，应综合考量认定买受人未遵循诚实信用原则，其应承担相应的违约责任。

三、违反诚实信用原则的法律后果

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务和履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失”等违约责任。当事人一方违反诚实信用原则，则会出现不同程度的违约行为，其应根据违约程度承担相应的违约责任。如果违约行为不足以导致合同的解除，那么其应继续履行合同。如果违约行为严重，导致合同无法继续履行，违约方则应依据合同约定以及法律规定承担相应的违约责任。如约定的违约责任不足以弥补一方的损失，则应承担对损失部分的赔偿责任，以弥补守约方的损失。

作为房屋买卖合同的双方，均应遵循诚实信用原则，按合同约定履行各自的义务，切勿任性违约，认为仅需承担合同约定的违约责任即可，实际上因违约而造成的损失，亦应赔偿。为降低房屋买卖过程中的风险，买受人与出卖人在达成买卖合同后，买受人应按约定及时支付房款并办理房屋产权的转移登记，以取得房屋不动产权登记证书，产生物权变动的效力，实现房屋买卖合同的目的。