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作者：史料君#百V聊楼市# “高空置率，低生育率，3孩，市场拐点同时到来” 看似不相关的几个词，似乎有某种联系了。 住房空置一直是人们津津乐道的话题，而谁也不知道准确的空置率有多少，但高空置率应不是什么秘密。不少网友直观感受认为，在城市郊区的小区里，亮灯率可能只有50%，低的可能只有20%-30%。根据一些机构的调查数据可以看出一些端倪。国家电网以低于20度/年用电量为标准，算出年大城市与小城市的空置率为11.9%和13.9%。而早前腾讯调查的年空置率数据则要高出不少，一、二、三线城市分别达到22%、24%、26%。经过些年的继续建设，空置率只高不低。 其实，即便按机构的最低数据算，相比国际5-10%的合理区间，住房已经出现了整体过剩情况。 那么，可以指望未来的年轻人接盘吗？ 根据七普的数据显示，我国的总和生育率为1.3，即育龄妇女平均生育子女数量少于1.3人，低于国际1.5人的警戒线，而且从现实来看，还有进一步走低的趋势。 按理说，90后应该属于生育主力，但根据民政部门的数据显示，在现有的1.7亿90后中，仅有不到万对（其中还含80后、00后结婚人数）登记结婚。何况，从身边感受的情况看，90后要么父母早已准备了住房，要么就属于那种比较“佛系”一类了，他们不想背负那么大的压力，宁愿选择租房。所以，不断增长的空置房，想让未来的年轻人接盘几乎没有这个逻辑。 有人说3孩来了，可以承担接盘大任？ 有没有搞错，这么多的人不结婚，房子不就是主要原因之一嘛，不结婚、没有房子何来的1孩、2孩、3孩。还要搞清楚一件事，国家放开3孩是从长远战略计，就是为了扫清当前的生育障碍，前面端了教培，后面接着在整顿住房市场。需要注意的是，不是直接要开发商降价让大家来接盘，而是另辟新路，决心大力发展租赁住房，实现全体人民住有所居。 有人担心这些公家的租赁房什么时候能轮到自己？住建部给出的答案是：对城镇住房和收入双困难家庭提供公租房、对年轻人和新市民提供保障性租赁房、对“夹心层”购房者提供共有产权房。采取一切手段包括通过集体土地入市、改建闲置厂房、利用闲置商办等等，反正5年之内，对没有住房的人现人人有房住，这一点，不要有任何怀疑。 需求匮乏以及面对高房价年轻人选择躺平等因素作用下，开始感受到了市场的寒意。中指研究院发布的《年1-9中国房地产企业销售业绩业绩排行榜》显示： 年1-9月，TOP房企销售额均值为.8亿元，同比下降45.1%；TOP房企权益销售额均值为.8亿元，权益销售面积均值为.6万平方米，同比分别下降46.9%和50.5%。 一言以蔽之，买得起房的人早买了，即便有钱再买，但在政策转向下，他们选择了收手，市场开始扭转也是必然趋势。而对于买不起房，或者不愿意被高房价“挟裹”的人选择租房，或者等待住上长租房。有人就表示，王石预言已开始应验，他曾说过： 年轻人不用着急买房，哪怕就是有钱也不要买房，租赁市场发展火热，租房也是一个非常不错的选择，不要让房子限制住自己的人生，现在买不起可以再等等。 王石的这段预言透露了几个内容：1.年轻人不建议早买房，压力太大，还限制住了自己的理想；2.现在不是买房的好时机，可以再等等；3.租赁市场将会很好，租房将是年轻人的一个好选择。客观来说，王石的预言大体上已开始得到了验证：在新华社客户端发表的一篇文章《住有所居这样实现》中提到了这样3项： 1.住建部表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。 2.对于新市民买不起、租不好房的现实问题，国家正在下决心、下力气解决。“人人住有所居”，再次为房地产行业刷新了发展基调。 3.“未来通过租房，在实现高质量居住同时，租房者也将享受和购房者一样的教育、医疗等制度福利”。 可以看出，租赁房将是未来重点发展方向，如果说少数人租房感觉没面子，但当很多人都选择国家提供的租赁房，其大众心理也会逐步接受，丈母娘也不再排斥！君不见发达国家租房结婚、生子是再正常不过的事了。 第二，房价和租金双双进入官方定价时代，购房者不着急，租房者有保障。新房限价不用说了，这两年都已经严格实行，而此前炒作虚高的二手房逐步回归理性，目前深圳、广州、合肥、温州、衢州、东莞、金华、深圳、无锡、绍兴、上海、西安、三亚、成都、南京、宁波等城市的二手房小区出现了很多低于高点期30-40%情况，随着时间推移，价格重心或进一步下移。刚开始业主还会僵持一下，最终不得不与市场接近，在这样的趋势下，谁还会着急买呢？观望等待是必然。 第三，不仅租赁房充足供应，租金也受到严格限制。在住建部最新规定中提及，“城市住房租金年度涨幅不超过5%”，当然，这还是市场租赁房，像国家后面大量提供的公租房，租金比市场同地段、同品质的租赁房还要低，这样的居住体验年轻人谁不喜欢？ 由此可知，未来购房者越来越理性是一个不争的事实，过去房子多象征着巨额财富，但在未来可能是一个烫手山芋，我们来梳理一下持有2套或者更多房子的家庭，以及在未来将迎来什么答案（结果），3个方面。 先来看看，2套房在国内是什么水平？ 央行课题组发布的城镇居民负债情况调查显示，拥有2套及以上的家庭占41.5%，家庭户均住房1.5套。当然，这里面还有很多人被平均了，比如根据央视播出的节目显示，大连金州新区管委会原管委会主任徐长元被查封的房产高达套，总建筑面积为43万平米。所以，持有2套房超过了平均数，但离“房叔”、“房姐”还差得比较远。 “空而不住”将是一件非常不划算的事，3大方向。 第一个就是房产S不会缺席。财政部负责人撰文提到将积极稳妥推进房地产S立法和改革，此后财政部等4部门专门听取了部分地方和专家对房产S改革试点的意见，在官媒中国新闻网专访专家中国法学财税法研究副会长施正文的报道可以看到：在施正文看来，4部门是对实施方案的探讨，而不是理论研讨，他预计去年底大概率出台试点房产S政策。但由于面对突如其来的多变形势，稳经济发展成为头等大事，但这并不意味着这事就不了了之了，随着市场平稳后，相关工作仍旧会按照既定计划推进也是不争的事实。比如，有媒体已看到财政部
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