1.购房流程

选择楼盘--排号认筹及缴纳认筹金--开盘选房--签订认购书及缴纳定金--缴纳首付款/提交购房资质审核材料/提交贷款申请材料/公证--网签及备案--银行审批放款--还贷（新房最长可贷30年）--验房及收房--缴纳契税--办理不动产证。

备注：

1）选择楼盘时综合考虑楼盘各项指标（绿化率、容积率、得房率等）、区位、交通、学校、商超、医院、开发商等因素；

2）选房时尽量避免底层/顶层/腰线层；

3）选房时注意小区配电站/化粪池位置；

4）首付一般签订认购书后三个工作日交齐，极个别情况下可以拖延；

5）选择银行前确定提前还款是否存在违约金；

6）选择贷款时根据自身实际情况选择等额本金或者等额本息。

2.楼层选择

买房楼层的选择应当考虑的主要因素有：总层数、生活便利性、逃生难易、家庭人口年龄构成及健康状况、住宅通风采光、楼层价格差异等因素。

1）低层住宅：指一层至三层的住宅。

楼层选择优势：低层对于有小孩和老人的家庭而言，出行是非常方便的。有意外发生的时候，比如地震、倒塌、火灾等事故，低层是最有利于逃生的且价格相对较低。

2）多层住宅：指四层至六层的住宅。

楼层选择优势：安全性能好，方便家人出行，楼层价格适中。

3）中高层住宅：指七层至九层的住宅。

楼层选择优势：比较接近地面，可以看到地面人物和景物，舒适度、方便度和空间尺度比高层好，通风、采光、日照基本能满足生活居住需求。

4）高层住宅：指十层及十层以上的住宅。

楼层选择优势：通风采光良好，在房间内望向窗外，片区景色一览无遗，视野好。20层以上高层楼层私密性好，可以不受周边环境干扰。高层视野开阔，光照效果较好，身居高层、开窗见景，放眼望去，远处景物尽收眼底，有种高楼揽胜景的感觉，平添几分生活情趣和品位，极大地满足人们居家景观的需求，充分体现了现代住宅的人性化理念，给住户带来成就感。

5）顶层和底层

很多购房者都不愿意选择顶层和底层，因为顶楼夏天比较热，如果开发商没有做好防水和隔热处理，更是不适合居住。底层是因为容易遭受蚊虫攻击，湿气重。但是顶层和底层在价格上是经济实惠的。选购顶层最重要的就是看开发商是否有做好防水和隔热处理。选购底层首先要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。

整体而已，高层住宅楼层选择可以根据“住宅楼在总层数的2/3以上、4/5以下为较好层次的规则”进行选择，总层数不同楼层选择也不一样。

买房选楼层需要考虑的各大因素：

光线：从光线的角度考虑，楼层自然不适宜太低，低层楼房的阳光会被周围的建筑物遮挡。但楼层过高，角度不对，也会影响阳光的照射。

视野：这一条不必多说，肯定楼层越高视野越好。但是顶层楼房太阳直射楼顶，夏天会很热，多层会相对好些。

噪声：城市的噪音源很多，楼层低吸收的噪音就多。但如果低层楼房周围有树木、隔音板之类吸收声波的物体，就会好一些。而声音就会向上传，高层楼房也不能幸免。一般来说，20层以上的楼房噪音影响较小。

灰尘：一般认为8-10层是扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度，不上不下。其实扬灰层不能一概而论。

层高：从建筑形态上来看，多层一般是指六七层高的楼，高层是指七层以上的楼房。相对高层而言，多层有采光好、通风好、居住成本低等优点；而高层则随着土地资源的日趋紧张，生活舒适度要求的提高而进入人们的生活；近年来它被越来越多的年轻人所喜爱，并逐渐成为一种居住趋势。

3.买房材料准备

房管局:身份证、户口本（当地限购且非当地户籍需要额外准备其他资料，例如在郑州以本科学历买房还需要准备学历证书原件、学历证书电子注册备案表打印件、郑州一年以上劳动合同、在职证明、公司营业执照复印件）。

银行:身份证、户口本、银行流水、收入证明、无房证明。

4.贷款材料准备

买房贷款的时候，必须提供以下三方面的资料：收入证明、个人征信以及银行流水。

收入证明：这个好开，如果收入本身比较高的话，那直接找单位人事开就好了。如果收入不够（一般月收入最好是月还款额的两到三倍），那么看看有没有朋友开公司的或者找人事通融通融，开一个合乎标准的收入证明就可以。

个人征信：中国人民银行征信中心开。

银行流水：与收入证明可以作假不一样的是，银行的流水是盖章的，而且流水都是一笔一笔的，金额要准确，那么问题来了，想要一个合乎标准的银行流水，到底怎么做？一般情况下，银行流水主要包括三方面的内容：工资流水、转账流水、自存流水。工资收入要有工资字样，自存流水可以自己往卡里打钱，在收入不够的情况下，必须提前半年开始固定日期往自己的账号里打钱。金额根据贷款的额度，比如月收入是，但是贷款月还款也是，那么流水至少每个月得是，这样的话，抛开工资的那部分，每个月至少得往自己的卡里转账块。这个转账，最好不要当天转进去就转出来，隔天好一些。银行不管你出去的钱，只管你进来的。如果你有房租或者其他收入，最好都用一张卡来收钱，入账越多，对于贷款越有利。如果你是突然买房，根本没有时间去做提前汇款的准备工作，那该怎么办呢？方法也是有的，就是往自己的账户里汇入一笔大额资金，证明自己是有财力的。银行之所以看你这些资料，其实就是为了杜绝不良贷款，搞清楚这个核心，问题就很好解决了。

备注：郑州招商银行和中信银行贷款万以下不需要流水，但需要收入证明。其他地区可以咨询银行相关人员。

5.网签和备案的区别

网签和备案有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。而备案是根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。两者的共同作用是，防止一房多卖，当我们要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。

网签信息：包括购房者最关心的房地产开发企业信息。如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等，以及楼盘信息，如绿化率、容积率、间距，总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期，前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。此外，公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。根据《办法》，每一个楼盘都将拥有一个电子楼盘表（实际很多楼盘没有），该楼盘的预定和销售情况在表上一览无余，适时刷新。开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积居奇等蒙骗消费者的手段将会失灵，与售楼处里暗藏猫腻的销控表相比，买房人有了更可靠的信息源。

网签的流程：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款--由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同--双方当事人签字（盖章）--在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

6.银行面签

面签是向银行申请贷款必须的手续。申请个人贷款时，必须借款人本人当面签署，需要本人携带身份证等证件到银行签订借据和合同。

面签目的是防止借款人无借款能力还去借款以及恶意骗贷。面签时借款人要带齐资料，包括身份证、户口本、工资流水单、收入证明等。

银行面签的注意事项有哪些?

面签的过程实际上就是收取买卖双方办理贷款所需的资料、备件的过程，也是签署贷款合同的过程。

1）签署贷款合同时要注意将贷款数额、贷款年限、还款方式及折扣利率填写清楚。

2）提前要确定好适合自己的还款方式，等额本息或等额本金。

3）根据办理者不同的情况，所需的备件有所差别，但是通常会用到的证件有身份证、户口本、婚姻证明、银行流水。其他备件根据银行要求以及自身情况自行准备。

4）选择银行时确定提前还款是否存在违约金。

7.贷款等额本金和等额本息

等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。

等额本金贷款计算公式：

每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（贷款本金-已归还本金累计额）×月利率

等额本息是在还款期内每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。它和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。

等额本息贷款计算公式：

每月还款金额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

等额本金还款法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息还款法特点：等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变；相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随着贷款逐渐返还，还款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息，但在后期每月归还的金额要小于等额本息。即按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。

总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。两种还款方法比较，最终到期算，等额本息比等额本金要多付出可观利息。

提前还款的区别：

提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。

若提前还款，等额本金法由于前期还的本金比例较大，所以提前还款的话可以避免后期的利息。等额本息法由于前期基本还的都是利息，而本金并没有还多少，所以提前还款十分吃亏。

8.自然到访和通过中介去售楼处哪个更便宜？

通常情况下价格是一样的。

最便宜：开发商内部员工房/通过内部员工（非置业顾问）推荐；售楼部置业顾问分类：开发商自雇的置业顾问、通过劳务派遣方式雇佣的销售；

买新房时一定要货比三家，买自己喜欢的，不能完全相信中介，虽然他们不会在房价上面做手脚，但个别不良中介不会从你的角度考虑问题，会忽悠你去购买高佣楼盘。当然你如果跟中介关系好他还会从中介费里面返点给你，这样你会买的更便宜。

9.安置房和商品房的区别

1）产权：安置房一般不是完全产权，即具有完全的房屋权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金的。而商品房是有完全产权的，即完全的房屋权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。安置房再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。

2）交易时间限制：安置房在交易年限上有限制，一般规定安置房在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定，只要是你买到的已经办理过登记的现房，就可以上市交易（限售除外）。

3）交易风险：由于安置房存在的诸多交易限制，购买安置房的风险相对于商品房而言就会大一些，安置房的交易行为比较容易引起国家的

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