有两个成语，想必大家都听说过，一个是“安居乐业”，另一个是“乔迁之喜”。这两个成语都和房子有关系。

其中，“安居乐业”是指安居方可乐业。讲的是人啊，有自己一处房屋，是工作、生活、繁育子孙后代的前提和基础。而“乔迁之喜”，则是指能够买到称心如意的房屋，搬家入住是一件喜事。可见，买房对绝大部分人来说，都是人生中一个重大事件。

然而，虽然买房人尽一生之积蓄、负半生之债务购得房产。购得房屋后，买房人却仍有可能面临种种烦恼。

比如说：面对房地产开发商时有可能出现的“霸王条款”、“质量问题”、“一房二卖”、“迟延办证”、“变更规划”等诸多烦恼。

购房者往往投诉无门，无从下手，为了解决这个问题，从今天开始，我给大家详细分享一些关于购房过程中的疑难、敏感的法律知识。希望能对大家有所帮助。

言归正传，今天咱们就来进行第一个话题。

买房肯定要签协议，那么如何判断双方房屋买卖合同是否成立？

年,宇宙第一大房企恒大爆雷,负债2万多亿。其建设的好多项目、好多楼盘都烂尾了,其中没有交房的、没有办理产权证的房子,好多都被查封了。这其中就有我自己的房子。有人说了，您是律师，和他们打官司啊。

打官司啊，也得看证据。您得有合同，有付款记录。

像这种情况啊，签了房屋买卖合同的买房人可以保住房子,而付了款没有签订合同的,房子就难保了。

那么，又有人出来说话了，我没有签署了商品房买卖合同,但是，我签订了认购书、订购书，也有人说了我支付了购房意向金。那么对于这些签订认购书、订购书，或者支付购房意向金的人，算不算签订了买卖合同？他们与开发商又是否形成了购房合同关系呢？

根据我国司法解释，“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人按照约定收受购房款的,那么这个协议应当认定为商品房买卖合同。”

该司法解释中所说的“商品房买卖合同的主要内容”，主要条款包括以下几个方面：

第一、当事人名称或者姓名和住所;

第二、商品房基本状况;包括坐落、面积；

第三、商品房的销售方式;

第四、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

第四、交付使用条件及日期;

第六、装饰、设备标准承诺;

第七、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

第八、公共配套建筑的产权归属;

第九、面积差异的处理方式;

第十、办理产权登记有关事宜;

除此之外，还应当包括解决争议的办法以及违约责任等。

如果买房人只签订了认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等文件,认购书里不具备商品房买卖合同的主要条款。开发商不履行订立买卖合同的义务,买方请求履行卖房的义务，或者要求解除合同并主张损害赔偿的,得不到法律的支持。

因为这些文件并不具备上述司法解释中所说的“商品房买卖合同的主要内容”，而只是约定将来一定期限内订立买卖合同的预约合同。

比如说，张三向恒大房地产交纳“诚意金”万元，他能不能强制要求开发商签订《商品房预售合同》呢？答案是不行。为什么？

所谓“诚意金”，也称意向金，是指购房者为购房，向卖方表示购买诚意，与卖家协商一致后，而给付一定金额款项。

从法律意义上讲，交纳诚意金的行为不是要约，而是要约邀请。合同的成立需要双方在遵循地位平等与意思自治基础上达成一致意见。

这时候张三说了，我不仅支付了意向金，开发商还对我有书面承诺，在当初，我与开发商签订的《商品房预订协议》中明确约定：“张三自愿提前预订开发商动工修建的商住楼一套，实际面积以房屋建好后测算为准。房屋单价每平方米元人民币。

张三也说了，协议签订时，已经付给开发商万。现在开发商收了钱不给房子，张三要求交房的请求能得到支持吗？

《商品房预订协议》属于商品房预约合同，不具备商品房买卖合同的主要内容，不具备预约转化为本约的情形。张三的请求难以得到支持。

在开发商销售房屋过程中，为了推广销售，也常常会面向社会散发了宣传资料，也就是我们平时所说的楼书，那么楼书是不是合同，对开发商有没有约束力呢？

再举个例子，说李四购买一套商铺，售楼宣传资料中所宣传的商铺层高达9米，空间上下赠送，而收房时实际是在一层商铺层高6米。李四要求退房或主张违约责任，能行吗？

这个是可以的。如果商品房的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对房屋价格产生重大影响的，应当认定为要约。即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，也应当承担违约责任。

那么今天我们就聊到这里，有什么法律问题可以直接私信我。