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来源：21世纪经济报道 原标题：焦点里的长三角楼市 一个地区或者城市人口持续净流入，用浅显的道理讲就是房子会变成供小于求的商品，价格自然会涨上去。 8月31日，天气晴好，江苏常州市中心某处甜品店。 “好怕出政策啊，想买的新房还没有开盘。”刘熙（化名）在和朋友喝下午茶的时候，刷到一条无锡发布房地产“调控新政”的消息。刘熙从事房地产相关行业，出于职业敏感，她担心常州不久后也会出“新政”，不禁把手中的奶茶放下，打开手机网页搜索起“常州房产新政”。 房子还能“炒”吗？ 刘熙是常州本地人，名下已经有一套房产，准备买第二套。她看中的某盘预售证近期会批下来。因此，她担心政策有变——如果常州提高二套房首付，那么攒了几年的首付款有可能不够，要买还得再想办法筹钱。 按照常州公积金中心目前执行的贷款政策，首套房贷款，平方米以下的仍执行首付20%，平方米以上的首付最低30%；二套房及以上贷款首付仍保持40%。 相比常州周边的其他城市，如苏州年在二套房首付50%基础上，将有户籍首套有贷款的二套房首付比例调整到80%，常州现行的政策显然在进入门槛上偏低。 资本流向有迹可循。最近10年，常州房价几乎翻了3倍。今年疫情过后，常州房价一路向上，6月二手房价涨幅0.8%，排名全国第12，全省第3，超越南京、无锡。 年以来，长三角政策明显倾向于防控市场上涨预期，最近的变化是，7月23日凌晨，南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从加强土地市场调控、加强热点楼盘销售管理等方面出台九项楼市新政，同时升级限购政策，明确夫妻离异、任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 8月30日，江苏无锡《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布，进一步升级了限购政策，在现有住房限购政策的基础上，增加了对离异家庭购房套数的限制，规定夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。在满足合理住房需求的同时，防止通过“假离婚”手段获取购房资格。 与此同时，无锡对于房屋交易的税费内容、贷款政策等也有收紧，并且严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。 常州8月26日参加了由住房和城乡建设部（简称“住建部”）在北京召开部分城市房地产工作会商会，常州随后会不会出新政？ 8月最后一周，常州楼市二手房挂牌均价从元变为元，下跌17元，由涨转跌；常州最近三周在售二手房数量为套，套，套，上下震荡。 9月1日，无锡楼市新政宣布的两天后，老张（化名）夫妇被中介赵小（化名）告知，他们虽然离婚了，但目前暂时还不能贷款买房，因为虽然两人名下两套房产已转到老张夫人名下，而新政是按照离婚前房产数量统计的。老张夫妇原计划通过假离婚以首套房名义买学区房。如今房子要全款，意味着这对夫妇有可能要卖掉手中一套房才能凑足房款。 在长三角不同城市，十年间，房产中介门店与奶茶店渐次落户于各个人流量较高的街区。更多的刘熙、老张夫妇们，想通过多买房实现资产保值升值，却止步于政策首付门槛的抬高。无锡一家做一手代销公司创始人对21世纪经济报道透露，前不久，他签下了一个楼盘的代销合同，本以为可以在两个月内卖掉手中房源的80%，现在看来销量要减半。他目前寄希望于合作过的金融中介，帮自己的一些准客户解决首付资金不足的问题。 当温州炒房团神话不再，炒房者被政策套牢的案例也慢慢浮出水面。 杭州“房事”小史 年初的杭州，德信旗下的北海公园楼盘以相当于同板块均价8折——1.58万元/平方米出清套房源，打响降价第一枪，此时，西子湖畔这座美丽城市房价已经阴跌3年。北海公园售楼处当年的情景是：一边是销售人员在沙盘前给不断前来的客户介绍项目，另一边则是前几期业主们在有序维权。 长三角城市房价起伏跌宕。年4月中旬，“国十条”出台，紧接着是“国五条”、“国八条”，杭州跟随全国楼市进入当时看来是最严厉的调控周期。然而，伴随调控升级，杭州土地市场却骤然升温，高价地频现。-年，杭州出现了5个地价超过2万元/平方米的项目。杭州房地产市场在年代初期就露出向上的苗头。中海、滨江、融信等房企在年前后拿下的高价地，在年或亏本开售、或去化缓慢。 直到进入年，杭州楼市开始飙升。因为G20峰会召开，年-年杭州人口净流入分别在28万、35万、50万人，连续三年持续净流入，加上亚运会召开前的城市升级预期，杭州新房成交量在年首次迈过20万套大关，成交金额高达亿元，连续10个月成交量超过万套，卖地.5亿元。年开始连续三年卖地超过亿元。这也为杭州充足的市场供应埋下伏笔。 随着杭州全新多中心格局的规划调整，杭州楼市也迎来了爆发期。而另一方面，年下半年开始到年，杭州也迎来调控政策密集出台。 从年9月27日起，杭州“三箭齐发”维护房地产市场持续健康发展，9月28日起上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例和暂停购房入户。年11月，杭州限购升级，扩大限购范围与升级限购措施，外地人买房需提供1年以上社保或个税证明，且不能通过补缴方式买房。 也就是这一年，长三角的上海、苏州、南京、合肥等核心城市密集出台限购限贷政策，且力度较大；嘉兴、无锡、宁波、扬州、常州等长三角次中心及环沪城市，随后在年密集出台限购限售政策，且较为严格；泰州、绍兴、台州、南通、镇江、滁州等江浙节点城市，也在年陆续出台限售限贷政策，但整体市场环境相对宽松。 年3月，杭州颁布土地新政，限制地价过高推高楼市，明确规定当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售（现房销售）；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为%时，转入投报配建养老设施的程序。 杭州楼市自此限购限贷限售限单身。 虽然年政府政策一步一步地收紧，但是杭州房价依旧呈现上涨趋势，普通工薪阶层感叹买房难。原因在哪？年3月12日，有网友在知乎上发问：杭州的房价算高吗？另有网友回答：“一个地区或者城市人口持续净流入，用浅显的道理讲就是房子会变成供小于求的商品，那么价格自然会涨上去。加之人民币的购买力在下降，可谓1+1＞2的效应就产生了。” 从年开始，杭州房价从2万多元/平方米一路飙涨到年，再未回调。相比北京上海，年的杭州房价对于投资客而言就是白菜价，而这一年的杭州，人口净流入增幅高达8.9%，在全国范围内位列第一。同年上海、北京和广州，这一比例分别是3.43%、2.02%和-0.69%，分列第5、9和20位。 人口流入、中国最前端的互联网基地、拆迁户入市、亚运会之前加快城市改造的愿景，都助推杭州房价暴涨。年6月，杭州“双限”土拍新政出炉，新房售价自地块出让时就已被锁定，这样导致了多个一二手倒挂盘的出现，万人摇楼盘不断出现。 今年，杭州再出台相关政策，为预期上涨的楼市打退烧针。7月3日，杭州市发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，其中一条就是“明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易”。 杭州这一政策出台前后，南京、宁波等也相继出台调控升级政策，预防楼市进入新一轮暴涨。 长三角新一轮精细化调控大幕开启。 “深思熟虑”的城市 9月4日一早，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），分别从土地、贷款、契税、限购、摇号倾向无房家庭等方面制定出更完善房地产调控细则。一边收紧投资客户需求，一边倾向无房户家庭。 限售升级之后，杭州一二手倒挂的“红盘”将会越卖越少，投资客逐渐被挤出市场，据钱江晚报购房宝数据显示，目前杭州市区住宅部分的可售建筑面积高达万平方米左右，这意味着按照平方米/套的均值匡算，这些即将入市的纯新盘将带来12万套左右的住宅房源。年杭州卖出10.4万套住宅，以此计算，这些储备房源可卖14个月。加上市场上还有大量可售房源，目前杭州市区可售商品住宅已接近4万套，鉴于潜在供应量充足，今年的住宅库存量将稳中有升。 实际上，杭州政府有一揽子政策储备，何时出台、怎样出台，都经过深思熟虑。很显然，杭州新政在限购和摇号政策再“打补丁”之外，更倾向于精细化调控，防患于未然。21世纪经济报道从业内人士处获悉，杭州8月房价涨幅或在4.6%-4.9%区间，这距离传闻中的房价涨幅不得超过5%的天花板有点近。升级调控也就在情理之中了。 此外，还有市场传言，杭州近期已经限发3.5万元/平方米以上的楼盘预售证。但从8月份批出的部分预售证来看，萧山、江干、临安区仍然有多个3.5万元/平方米的楼盘，最高是江干区某盘均价4.7万元/平方米左右。汇港城（公园）78套房源均价4.23万元/平方米。 值得
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