我写的“退定金的知识点”这一系列的回答，年2月19日已写到第篇，其它在我主页可以看到。我会研读退定金的判决书并进行提炼，再加上自己几年实际操作过退定金成功的经验分析和拓展。

退定金的知识点：未签订《商品房买卖合同》，可退诚意金

法院判决书：本院认为：预约合同是当事人之间约定将来订立具体合同的合同。在房屋买卖合同关系中，通常因签订正式房屋买卖合同的时机尚未成熟，双方为了将来能够订立正式合同而对房屋买卖相关事宜进行初步法律确认的一种预先约定，生活中通常表现为认购书、预定书、意向书等。

判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系。

本案中，案涉协议书在文字表达时将协议书表述为“认购书”、房款表述为“诚意金”，并明确“待本项目交付后，甲乙双方根据本协议约定的相关内容签定买卖合同”，说明双方当事人在签订协议书时均认为该协议书仅系预约合同，将来尚须订立正式合同。

事实上，由于合同签订时案涉房地产项目最终能否取得预售许可证尚处于不确定状态中，双方对将来应签订房屋买卖合同还是商品房买卖合同均不明确，该问题属于未决条款，因此，只能在协议书中约定根据项目进展情况视情签订买卖合同或者商品房买卖合同。

并且，在违约责任条款中，约定吴勇富未在期限内签订《商品房买卖合同》时，可无息退还诚意金，并未设置惩罚条款。

进一步表明，案涉协议书仅系双方达成阶段性成果的合意，双方可视下一阶段的磋商情况或项目进展情况酌情决定是否继续签订正式合同。

原一、二审据此认定案涉协议书系预约合同，并无不当。利时公司以该协议书为据起诉要求吴勇富支付购房款、办理房产交付、过户手续，缺乏合同与法律依据，一、二审未予支持，亦无不当。

达康分析：诚意金不同于定金，可以根据字面理解，购房者有诚意购房，但因为开发商是否能取得预售证，什么时候可以取得，都是未知的，所以先交一个诚意金。

如果最终购房者不购房了，诚意金是可能无理由退回的。

交了诚意金，所签定的合同也是不一样的。根据判决书中的合同内容，购房者即使最终不购房，也没有违约的责任，无需被扣诚意金，也没有购房的义务。

达康拓展：但如果开发商办理了预售证，明确了开盘时间，让购房者到售楼者把诚意金转为定金，且重新签订了新的《认购书》，那么就不是按诚意金，而是按定金来。

如果购房者在把诚意金转为定金后，因个人原因不想购房，定金是可能按照《认购书》被开发商罚没的。

知乎推荐新晋答主。达康会提供三个退定金的方法，90%的付费咨询5小时内回复。如果你有退定金的相关问题，欢迎付费咨询，有问必达，童叟无欺。

会看退定金问题的都是现实生活中遇到退购房定金问题的，建议阅读我主页多个退定金回答。这花了我很多的时间和精力，希望对你的退定问题有所帮助，当然委托我也是极好极好。