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核心提示：现实生活中，许多购房者存在被迫接受不平等条款的状况。明知道是“霸王条款”，可又必须得签，购房合同僵局怎么破？ CFP/供图 记者 汤瑜 责编 田雄 正文共个字，预计阅读需8分钟▼ 近日，王女士向本社记者反映，她上个月在天津购买一套房产，在签购房合同时发现，开发商还在补充合同中增加不少显失公平的条款，特别是针对房子延期交付的规定明显存在“霸王条款”。 她担心，一旦遭遇开发商不能按时交房的情况，自己又签订了合同，如何维权就成了难题。 先交首付款再签“霸王合同” “我们都是交完首付款，才签购房合同。”王女士向本社记者坦言，签合同时，销售人员告诉她这是天津市房管局的制式合同，每本都是统一内容，即使对哪条不满意也不会更改，包括主合同后附加的补充合同内容也一样。 本社记者从王女士提供的购房主合同看到，第三条规定：甲方于年12月31日前，将符合条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1.变更合同；2.解除合同；3.详见附件六补充合同。 合同虽列举了三种处理方式，但不仔细看的话通常会忽略那个“第”字，也就是说，购房者只能选择补充合同规定的第3种处理方式。 “开发商跟我们玩文字游戏，那个‘第’字后面不仅空了一格，还拉了长长的破折号。”她说，自己当时并没有发现这个“第”字，签合同时销售人员也没有进行重点提示。 同时，主合同第五条关于甲方逾期交付商品房的处理规定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任。 不难看出，开发商依然采用一环套一环的方式，让购房者只能选择第3种解决方式，而此种处理方式又只在补充合同中明确规定。 记者看到，附件六补充合同第五条关于逾期交付的补充约定：1.买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起，给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任。2.宽展期届满开始起计逾期，逾期在90日内的按照本合同第五条第一款计算利息；逾期超过90日的(自本合同第三条约定的交付日期届满之日起第天开始算)，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金金额累计最高不超过总房款的5%，合同继续履行。 也就是说，按照合同约定，即使开发商交房日期届满，购房者也要给予开发商90日的宽展期。宽展期内，出卖方不存在任何违约责任。 “这么显失公平的霸王合同有效吗？在面对购房纠纷时真的可以保护开发商吗？”王女士问道。 排除对方主要权利的格式条款无效 针对上述合同出现的疑问，北京市京师（大连）律师事务所政府法律事务部主任安顺律师向本社记者表示，附件六补充合同属于开发商提供的格式合同，其中第五条“1”试图剥夺购房者90日内向开发商主张违约责任的权利，“2”试图再消解购房者90日内应得的违约金。 “该格式条款完全本末倒置，开发商在偷换概念，将购房者应有的权利替换成对开发商的义务，明显违反合同法的相关规定，属于无效条款。”安顺直言，开发商还耍了一个小聪明，在补充合同第五条“2”不作提示悄悄将宽限期再延长90天，这是算计购房者，意味着即使逾期日也无需承担任何违约责任。 合同法第39条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。 合同法第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 在安顺看来，开发商的做法明显违反了合同法规定。而购房者多数不会查看合同条款，有的购房者虽然略懂法律，但往往以为只要是不公平的格式条款就必然无效，未将风险放在心上，直到发生纠纷，承担不利后果才追悔不已。 在大量诉讼实践中，开发商经常在法庭上援引最高法关于适用合同法解释二的第六条：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第39条所称“采取合理的方式”。对此，安顺认为开发商的这个认识也是存在问题的。 “开发商以为条款经合理提醒就当然有效，合同法第39条确实允许合同存在一定程度的不公，因为毕竟这属于当事人的意思自治。但是，需要注意合同法第40条规定，对于排除对方主要权利的格式条款，即使做出合理提醒，该条款也是无效的，这是国家意志对基本市场秩序的一种整体调整。”他强调。 “猫腻”总藏在补充合同里 安顺告诉记者，商品房销售行业，店大欺客是常态，开发商往往拥有专业的法务团队，合同内容早已给购房者设置了种种陷阱，形式上对购房者不利的东西，他们尽可能让对方难以察觉。 购房者一旦签署合同，就陷入不利境地，想要解除合同非常困难，只能向开发商主张违约责任。那么，此时购房者如何维护自身合法权益？ 安顺认为，事后维权成本很高，难度也较大，购房者可运用一种或多种合法手段维权。发生纠纷后，要理性分析，保存好合同、发票等原件，做好策略，不贸然维权，也不错过最佳维权时机，更别把维权做成“夹生饭”。 购房是绝大多数人都会经历的问题，需要在购房前、购房中、购房后对相应的风险有所了解。安顺提醒，购房者在决定签合同前，要通过多种渠道了解开发商的资质、背景和涉诉情况，涉诉较多的开发商意味着更高的交易风险，建议不要交纳过高的定金，更不要提前交付房款，否则即使发现合同条款明显不公也很难抽身。同时，签订合同时，要详细阅读每一个条款，尤其违约责任条款，要重点
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