对于国人来说，家不是一间房子，而是在房子里过的日子；家不是一尘不染的厨房，而是一桌热气腾腾的饭菜；家不是豪华的客厅，而是一家人围坐在客厅的沙发上，嗑着瓜子谈天说笑。

但是家好像不经意间变了个模样。留守的家冷冷清清，外出打拼的家只是晚上休息的落脚点。有的独居者甚至没有厨房客厅，一个房间里，除自己就是四面冷冰冰的墙。

对于迁徙人来说，在所处的城市能够拥有一套自己的房子是一生奋斗的目标。

有目标就得有计划，规划人生前进的方向。那我们先要理清是租房还是买房，什么时候适合买房。

家庭规划是我们家庭财富管理的重要内容，居住规划包括租房、买房、换房与房贷规划。

房子是中国人永远重要的事情，房产的规划，现金流的规划显得尤为重要。

居住规划流程图

通常我们是从居住的需求考虑到空间需求、环境的需求。空间则是根据家庭人口来判断，人口数量越多需求空间也越大，环境的需求则是生活品质的追求。

空间需求和环境需求实际上从人口质量、生活质量这一块，引申出个人的需求，最后反映到我们的理财规划，也就是需求目标的一个金额，金额越高金额需求越多。

在这个时候我们要怎么样来满足这个需求？

通常，我们要满足家庭这个居住空间和环境，有租房或者买房这两种决策。

租房比较简单，那买房决策就相对复杂一点，包括买房总价是多少，如何准备首付款，未来的还房贷如何还。买房甚至还包括有可能更换房，把旧的房卖掉换新的房子。

所以租房与买房决策，通常是房产一开始，一个家庭，进行居住规划的一个起点。

我们可以通过租房与买房的优缺点以及决策方法、成本法或者净现值法、敏感分析、买房或者租房决策影响的因素，来总结判断作出合理决策。

但是缺点也显而易见，无法运用财务杠杆追求房价差异的利益，也就是不能享受房价增长带来收益。同时也面临非自然搬迁的风险，房东不租，面临随时搬迁，房租上涨的风险，且无法自主装修房屋。

年成本法核算，就是看租房的成本和买房的成本比较。

租房年成本是押金乘以机会成本率加上年租金（押金使得我们丧失了原本有投资收益的功效）。

买房的年成本为首付款乘以机会年成本率（同样丧失了投资收益机会），加上房贷余额乘以房贷利率，再加上年维修费及税金减去房价每年涨幅。

通过两个公式比较租房、买房成本，成本更低的更划算。

房租不断上涨，也会影响租房年成本的逐渐上升。

买房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，负担的利息逐渐降低。如果贷款利率变化，在同等情况下，房贷利息也会相应改变。

要注意的是年成本只是基于当前状况的一个比较，在租房或者买房决策时还应该考虑未来的变化，如房租、房价是否呈增长趋势。

年成本法和NPV法，它们的区别在于，成本法它主要看当前的押金的机会成本，包括期初房贷的机会成本；净现值法它更多的要看整个现金流的变化。

2、折旧、房价涨幅、机会成本等并不是实际发生的现金流，净现值法中无需考虑。

折现率对租买房的决策会产生重要影响，可对不同折现率水平做敏感性分析。同时未来的房价变化有可预测性，也可做不同房价预期下的净现值分析。

所以我们说影响到买房决策的因素是房租成长率、租房成长率、居住年数、利率水平，还有机会成本率。如果低于房贷利率，那当然贷款成本越低，那么就是说买房就越划算。还有房屋持有成本、租房押金，押金水平越高，买房越划算。