河北廊坊，年，某房地产公司向张先生借款，借期4年，借款到期后，结算本息之和为万元，双方约定，将该本息转化为购房款首付，遂签订了4份购房合同，同时开具了收据给张先生。后该房地产公司破产清算，张先生要求该房地产公司将房屋交付给自己，并办理房产产权转移登记，如果完不成续建，要求自己的万购房款优先于普通的债权。

张先生认为：自己与该房地产公司在年就完成了债务本息的结算，自己是将结算后的价款用了购买的房屋，且该房地产公司的破产管理人将其他多方与自己情况一致的与该房地产公司签署的《房屋购房协议》的不同付款方式的债权人的债权认定为优先于普通债权，因此，如果该房地产公司完不成续建，自己的债权也应当优先于普通债权。

房地产公司认为：房屋有预售许可证的情况下才可以买卖房产，但自己与张先生签订《房屋购房协议》时并没有预售许可证，在房屋没有预售许可证的情况下，张先生根据双方签订的《房屋购房协议》支付了购房款，是违背了房地产调控政策的，因此，该《房屋购房协议》无效。另外，双方之间的基础法律关系是借贷法律关系，只是后期以房抵债，在公司破产后，应当按照基础法律关系借贷关系来认定双方的债务关系，因此，张先生并不是购房人，是普通的债权人，也不是消费性质的购房人，其债务不具有优先性。

该房地产公司已经进入破产程序，而破产程序的目的便是集中公平清理破产企业的债权债务关系，进入破产程序后，除法律有规定或者破产管理人根据《企业破产法》第18条规定决定继续履行合同外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，统一转化为金钱债权，然后由债权人申报债权并根据法定顺位获得清偿。

本案中，张先生与该房地产公司签订的《房屋购房协议》，其实在该房地产公司进入破产程序时，涉案的4套房屋都已经不存在了，张先生要求交付房屋成为事实上履行不能，但张先生可以根据《企业破产法》但规定，向该房地产公司管理人申报债权，按照《企业破产法》的相关规定时限权利。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

由此可以看出，能对开发商名下的商品房享有排除执行权力的消费者，购买的房屋是用来居住生活的，而本案中的张先生，一开始与房地产公司之间是民间借贷关系，在房地产公司无法还款的情况下，与房地产公司签订了4份《房屋购房协议》，购买了4套房屋，用房地产公司欠自己的借款本息来支付的房屋购房款。

实际上张先生与房地产公司的借款行为、以房抵债的行为、房屋买卖行为是相互关联的，也是密不可分的，即张先生与房地产公司签订的房屋买卖合同的目的是为了抵债，并不是用来居住的。

因此，法院没有支持张先生要求其正在房地产公司破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求。

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