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来源：房产高参会文/曾英杰什么时候是买房的最佳时机？现在是买房的最好时机吗？这类问题，每隔几年就会见到一次。先说结论：每当你问这句话的时候、每当你看到这个问题的时候，就是买房的最佳时机。很简单，当房价一路疯涨的时候，你根本没时间来问这个问题。那会大家都在争先恐后的抢房，针对这种情况，有一个专有名词，叫恐慌式买房。如果那个时候你要到某乎某条上问问题，这个问题肯定是——房价都这么高了，中国的房价泡沫什么时候破灭？回到问题本身。问这个问题的背景，大概率是市场处于调整阶段。看到价格有些调整、有些松动，但感觉未来好像、可能会有更大的调整空间，又把握不准。于是，这个经典问题就诞生了——买房的最佳时机是什么时候？当然，我相信，每一个问这个问题的人，都希望能够有些更加有针对性的建议。所以，我尝试从宏观、中观和微观三个维度来回答这个问题。宏观层面：中国国际地位提升、通胀长期存在，房价稳定上涨具备客观基础。虽然经济增长速度放缓，但中国成为全球第一大经济体基本上是板上钉钉的事情。年，中国GDP大概是90万亿元，美国的GDP按同期汇率折算成人民币是万亿元。中国GDP增速是6.6%左右，美国的GDP增速是3%左右。以目前这种增速静态测算，年中国GDP将首次超过美国。那一年，中国GDP是万亿元，美国GDP是万亿元。我们每一个人，都有幸见证这样一个伟大时刻的诞生。从近几年的情况来看，很有意思的一个现象的全球都在看好、做多中国，反而是咱们很多人自己完全没有信心。我们扪心自问一下，一个全球第一大国家的房价能低到什么地方去呢？从经济发展的角度来看，适度的通货膨胀仍将长期存在。无论是回顾美国，还是回顾中国的经济发展历程，都伴随着货币投放总量的快速增加。全球经济都一样，为了保持更好的经济发展速度，保持适度的通货膨胀是必须的。尤其是在凯恩斯主义盛行的当下，货币量化宽松政策已经成为了全球央行的共识。在这样的情况下，中高位的通货膨胀必然长期存在。其中尤其需要注意的一点是，无论是中国还是美国，M2的同比增加速度都是远高于GDP增速的。也就是说，货币贬值的速度，超过了社会平均财富增加的速度。也就意味着，对于绝大部分人来说，如果不采取任何措施，个人财富在不断贬值。而为了抵御通货膨胀，资金必然跑到各种资产里面。房地产无疑仍然是最好的投资品种之一。关于通胀的问题，可以参考另外一篇文章：请远离那些叫你一次性全款买房的朋友中观层面：居住需求增加速度有所放缓，但中国人的住房需求始终在增加。不可否认的是，目前老龄人口急剧增加、新生儿出生率持续下滑，都让中国的住房需求在减少，这也是近几年房地产市场告别了突飞狂飙式的发展、进入白银时代的根本原因。但我们需要看大的大趋势是，需求总量实际上仍然在增加当中，只是这个增加的速度明显的放缓了。首先看城镇化率。年中国的城镇化率是59%出头，离80%左右的水平仍有一定的距离。中国目前有6亿多的农村人口，每年一个点的城镇化率，就有多万人转化为城镇人口。这里面哪怕有1%的购房需求，也有多万套的需求，按套均㎡，每年也有6亿㎡的增量需求。而且这个需求，够我们再缓慢增长20年。其次，我们的人口始终在增加，虽然增加的速度也有所放缓。年中国全年出生人口万人，人口出生率为10.94‰。出生率较往年的12‰有一定的下滑，但年总人口比上年末增加万人。对中国未来人口的估算，很多机构都有过测算。包括联合国、中国社科院，以及中泰证券在内的众多券商，都有过相关的报告。大家对于中国人口峰值的预测，都比较接近，在15亿左右。但对这个峰值出现的时间，有较大的分歧。悲观一点认为在年会达到，大部分认为年会达到，乐观一点则认为年会达到。但我想，哪怕以最悲观的情况来看，也还有接近十年的增长期。再加上近几年全面放开二胎后生育率并没有明显的回升，随着人口问题的再次讨论，未来在生育政策这一块预计还会有不少的措施出来。对于中国人口未来的增长情况，可以偏乐观一些。第三，结婚率在下降，但近年的结婚人口仍然在0万对以上。年全国各级民政部门和婚姻登记机构共依法办理结婚登记.8万对，比上年下降4.9%。这些都是实打实的刚性居住需求。第四，移民人口将是未来居住需求增长一个比较大的变量。我们谈人口增长的时候，一直考虑的是人口的自然增长，没有考虑人口机械增长的数据。但实际上移民人口已经成为了很多发达国家人口增长的主要方式。以美国为例，年，美国的外国出生人口达到了万。移民占据了美国总人口的13.5%。近几年，每年的净移民人数都在万以上。中国目前是世界上最大的移民输出国，每年还有数百万人口移民到其他国家。但随着中国各方面实力的持续提升，一方面往外移民的人数会减少，同时也会吸引更多的人移民来中国。移民人口和需求的爆发，也将是未来中国房地产市场一个比较大的影响变量。尤其是对于一线城市和核心的二线城市而言，这个变量的影响会更大。房地产市场始终要回归到居住需求上来。只要需求仍然在增加，我们就不需要对这个行业太过悲观。以上内容是不是觉得很高大上？事实上，对买房而言，并没有什么卵用——上面的内容更适合作为谈资，不适合作为买房的决策依据。对于每一个买房的人来说，可能更重要的是以下微观层面的内容。微观层面：买房重要性排序：时机选择＜产品选择＜区位选择＜买房心态时机选择：在买房这个事情上，精准抄底不现实，但6月和12月是个比较好的买房节点。首先，精准抄底，这个事情的操作难度太大了。别说是普通购房者，哪怕是专业的投资客、开发商买地，都经常踏错节奏。低点不敢买，高点追着买。追涨杀跌是人类的共性。追跌杀涨是反人性的，在买房这件事情上，我们宁愿要模糊的确定，不要精确的错误。其次，6月和12月是个比较好的买房节点。在房地产行业里面，一直以来有种说法，6月份和12月份买房相对而言是一个比较合适的买房时点。事实上也确实如此。以下是万科年月度销售金额走势（数据来源:CRIC），基本上6月和12月是年内的两个高点。其他房企也大致如是。为什么会这样？这个和企业的经营有关。对于上市公司而言，每年有两个节点的财务报表是资本市场非常
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