上海各区各板块近10年成交量排名变化

之“长宁区”

由于板块小区数目众多

我们本文只罗列各板块入围过成交量TOP20的小区

从这些小区近10年的成交量排名变化

来探究该板块近10年买房者购房偏好的变化

我们会从每个板块挑选出

成交排名上升、下降的典型案例进行分析

大家可以把这些分析要素作为您选房参考

中区：黄浦、静安、徐汇、长宁

北区：虹口、杨浦、闸北、宝山、嘉定、普陀

西南区：闵行、青浦、松江、奉贤、金山

东区：浦东、崇明

年“长宁区”各板块

成交量TOP20的小区排名变化

古北板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有★符号的为案例小区

排名上升案例1：虹南小区

排名上升理由：低总价2房稀缺

虹南小区，虽然近10年排名都很靠前，但最近2年成交排名更是称霸古北

从近2年的成交明细来看，成交房源多为50多平的2房，总价在-万左右

这个总价想在古北买50多平的2房，虹南小区绝对是不二选择，所以该小区成为古北板块的香饽饽也不足为奇。

排名上升案例2：强生古北花园

排名上升理由：总价万以内次新3房致胜

强生古北花园，位于古北的核心地段。近几年成交的房源主要是小区内的3房

想要在这样的地段，拥有1套3房，总价又要控制在万以内，仅强生古北花园可以满足需求，因此越来越的的置业者，会考虑买强生古北花园。

排名下降案例1：四季景园

排名下降理由：古北高端住区鄙视链

四季晶园，在-年期间成交量在古北还是比较靠前的，成交的主要是3房房源，因为当时四季景园是古北板块比较稀有的二手次新房

但随着时间的推移，仅一条路之隔的古北高端住宅区二手房开始放量

与四季景园相同总价，可以在高端住宅区买一套平以上的舒适2房

鉴于板块局部城市界面升级，形成的片区鄙视链

使得很多购房者，宁愿牺牲房间数，来换取更高的居住品质和优越感。

排名下降案例2：金龙公寓

排名下降理由：面积和总价段不占优势

金龙公寓，成交的房源主要是70-平左右的2房，总价-万之间

这个总价和面积段的房源，在古北可替代性还是比较强的，比如，宝石公寓、金麟公寓等。

这个总价，还可以买到隔壁高端住区古北嘉年华庭70平左右的复式房源，房龄、周边环境都秒杀金龙公寓，而且还是建青实验学校的学区房。

所以，金龙公寓近些年成交量排名逐年下滑。

虹桥板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有★符号的为案例小区

排名上升案例：水霞小区

排名上升理由：低总价学区房2房稀缺

水霞小区，成交量排名从前期的10名左右，到如今的5名以内，成交排名稳步上升

其成交房源主要是50平左右的2房，总价多在万以内

这个总价段的2房在虹桥板块不在少数，但是学区房的则十分稀少

水霞小区对口紧邻的长宁实验小学，且靠近水霞公园

学区+公园住宅+低总价2房成了水霞小区的制胜法宝。

排名下降案例：虹桥万博花园

排名下降理由：供应结构变化+板块内可替代性强

虹桥万博花园，-年期间成交量排名还徘徊在20名的边缘，近几年已经滑到40名以外了

我们来看一下该小区近10年的的成交结构

前些年，虹桥万博花园㎡以下与-㎡的房源成交量基本相当，㎡以下房源也是该小区二手房的主力房源，但近2年㎡以下的房源供应量明显减少

供应结构的变化，使得虹桥万博花园丧失了小户型购房者，而-㎡的房源又有天山河畔花园这个强有力竞争者，因此成交量排名大不如前。

西郊板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有★符号的为案例小区

排名上升案例：沁秋小区

排名上升理由：低总价学区房

沁秋小区，近2年成交量排名从20+，升至15名左右，成交排名上升

其成交房源主要是总价在万以内的2房，以及总价在万以内的1房

这个总价段的1、2房在西郊的学区房中，是相对比较空白的房源

因此，沁秋小区在楼市不景气的年份仍能有较高的成交量。

排名下降案例：世纪之春花园

排名下降理由：同面积段总价高，同总价段面积小

世纪之春花园，从最初的15名以内，滑到30名以外，成交排名大幅下滑

我们通过与区域内次新房对比来查找原因

同面积段总价高：世纪之春花园平3房总价万，而相同面积段的虹桥中园、嘉利豪园、长宁馥邦苑等总价均在0万以下

同总价段面积小：与世纪之春花园相同总价段的龙柏花苑面积大出40平左右

再加上房龄越来越老，因此成交量排名逐年下滑。

新华路板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有★符号的为案例小区

排名上升案例：法华镇路弄

排名上升理由：低总价学区房

法华镇路弄，近10年成交排名起起伏伏，但整体趋势是上升的

其成交房源主要是40多平的2房，总价在万以上

对比区域内同为学区房的相似房源，法华镇路弄在总价上还是比较占优势的，非常适合为小孩上学挂户口的客群。

排名下降案例：凯旋都市花园

排名下降理由：地铁影响

凯旋都市花园，早年间还在20名徘徊，近些年成交量排名都降到60名以外了，成交排名一路下跌

与其同一地段的次新房新华世纪园、东湖名苑，成交排名也出现了不同程度的下滑

这与年3、4号线的并线运营，有着很大关联，地铁的噪音，直接影响了居住品质

3个项目总价都在千万左右，这个预算的客户，完全可以置换到条件更好的区域，因此成交排名会有所下降

中山公园板块

*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有★符号的为案例小区

排名上升案例：大桥小区

排名上升理由：低总价学区房+地理位置优越

大桥小区，从最初的50名开外，到近几年的20名以内，成交量排名有较大幅度提升。

大桥小区近几年成交房源主要是1房，总价在万以内，中山公园板块与之同总价段的学区房有以下几个小区

这几个小区从总价、学区方面与大桥小区相差不大，但从地理位置来看，大桥小区位于静安、普陀、长宁三区交界处，周边交通、商业条件优胜，且距离对口学校江五小学长宁路校区最近，没有大马路相隔，上学非常方便。

排名下降案例：大家源新城

排名下降理由：规划造成的转折

大家源新城，成交排名的转折点在、年之间，这一年中山公园商圈西面“空中连廊”开工，这个项目被业界解读或将成为“龙之翼”项目落地的开端，可有效解决中山公园商圈动线联通不畅的问题，该项目建设在长宁路凯旋路交叉口南侧，离其较近的几个项目成交排名在这一年都有了较大的提升，分流了大家源新城的客户。