法律知识要点：卖方与买方所签订的认购书、订购书等类似协议，买卖双方对房屋的标的、单价、总价款、付款时间等作了明确具体的约定，该认购协议、订购书等，虽为预约合同，但合同内容已具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，且卖方已按约定收受购房款的，该认购协议、订购书等预约合同，应当认定为正式的商品房买卖合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

从上述的法律条款分析，将买卖双方签订的商品房认购书、认购协议认定为正式的商品房买卖合同，应具备两个条件：

一、具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。

《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

二、卖方已按约定收取购房款。

按约定收取购房款，既包括全款，也应包括按约定支付的部分购房款。通常情况下，买受人支付房款的方式有三种：一次性付清全款、分期付款和按揭付款，只要是按合同约定的付款方式履行的，即视为按约定收取了购房款，不能仅理解为付清了全部款项。

为什么买卖双方所签订的认购书、订购书等类似协议，在一定条件下，可以认定为是正式的商品房买卖合同？

认购书、订购书等类似协议，一般情况下视为预约合同，双方订立预约合同的目的是积极磋商，为订立本约合同，也就是正式的商品房买卖合同做准备，但是如果双方基于各自己的利益，不能就签订正式房屋买卖合同协商一致的，视为双方均没有过错，任何一方可以解除预约合同。

在实务中，有的当事人在签订完认购书、订购书等预约合同之后又反悔了，在实务谈判磋商中，故意提出不合理的条款，令对方当事人无法接受，进而阻却正式合同的订立，明显是恶意磋商。因此，预约合同具备正式合同内容的，视为正式的商品房买卖合同，任何一方不得借磋商之名，行违约之实，否则承担违约责任，这就是该条款的法律作用。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

原告起诉称：年9月17日，原告与被告民强房地产签订《商品房团购协议书》，《协议书》明确了商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及违约责任等内容。这些内容完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。按照《团购协议书》约定的选房规则，原告选到了2栋1单元号房，面积87.68平方米，每平方米价格元。

原告宋某玉按照约定于年9月21日向被告房地产开发公司交纳定金15万元。年1月20日，原告宋某玉到被告处表达了要互换房号的意愿并要求签订购房合同，被告方对此予以认可，并称号房要补交14万元，号房要补交5万元后再办理购房合同手续。年1月21日，原告通过交通银行汇款14万元到被告账上，被告本应于年4月交房，但时至今日仍未交房，行为构成违约。

原告宋某玉向法院提出诉讼请求：1、判令被告房地产开发公司继续履行《商品房团购协议书》，并将原告购买的2栋1单元号房屋交付给原告；2、判令被告支付自年4月18日至年1月3日止逾期交房违约金元（29万元×0.×天）及至实际交房之日止的违约金。

被告房地产开发公司答辩称：原告与被告房地产开发公司签订《商品房团购协议》，不能以此认为原告与被告房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，团购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定原告与被告签订了商品房买卖合同。

判决要点

法院审理认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

原告宋某玉虽然没有与被告房地产开发公司签订商品房买卖合同，但原告宋某玉与被告房地产开发公司签订《团购协议书》后，原告宋某玉作为团购参与人向被告交付定金款，参加选房，并经被告同意后与宋某明互换房屋，原、被告之间关于原告选购2栋一单元号房屋的意思表示及《团购协议书》基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原、被告间商品房买卖合同成立，被告房地产开发公司应当按照《团购协议书》的约定向原告宋某玉交付房屋。

被告未按《团购协议书》约定的交房时间向原告交付，现原告宋某玉要求被告房地产开发公司继续履行《商品房团购协议书》，向其交付房屋，被告房地产开发公司应在原告补交.70元购房款后的合理期限内向原告交付房屋，逾期交付则需向原告支付延期交房违约金。

判决结果

综上，法院判决：被告九江民强房地产开发有限公司与原告宋某玉继续履行《商品房团购协议书》，在原告宋某玉支付购房款余款.70元之日起三十日内被告房地产开发有限公司将验收合格的2栋一单元号房屋交付给原告。

律师点评

该案中，原、被告签订的是《商品房团购协议书》，从字面上看并非是正式的商品房买卖合同。原告宋某玉请求判令被告房地产开发公司继续履行合同并交房，关键在于《商品房团购协议书》的内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。法院审理后认定，《商品房团购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，原、被告之间的商品房买卖合同成立，并判令支持原告的诉讼请求。

需要注意的，《商品房销售管理办法》第十六条共有十三项内容，从实务的判例来看，只要具体其中的主要条款就可以，而不是必须全部条款。

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