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我们写的“退定金的知识点”这一系列的回答，年4月13日已写到第篇。我会研读退定金的判决书并进行提炼，再加上自己几年实际操作过退定金成功的经验分析和拓展。

退定金的知识点：签《认购流程表》不是必买，有谈判义务

法院判决书内容：本院认为，对于原告施留建签署的盛泽时代城《认购流程表》及《销售价格申请保密协议》，该两份文件的签署表明当事人经过磋商已就条件成就时将实际进行商铺买卖的主要内容达成合意，包括商铺的位置、价款、认购时间等，且上述主要内容具有确定性，存在现实的履行基础，并以原告施留建支付意向金的形式对其将来的认购行为进行约束，内容和形式合法，已然具备了合同成立的要件，是一份独立、有效的合同。但双方仅是通过上述两份协议的签订将未来交易中已达成共识的内容固定下来，仅是当事人对将来签订认购书或房屋买卖合同的预先安排，内容上与正式合同相比较，缺少付款时间和方式、商铺交付条件和日期等主要内容，仍需通过进一步协商在本约中加以确定。

同时，上述两份协议的签订并不代表原告施留建必须与被告碧桂园公司签订认购书或房屋买卖合同，仅是负有就将来订立本约进行谈判的义务，如当事人依诚信原则履行谈判义务后仍未达成本约的，其不承担责任。因此，无论是原告施留建还是被告碧桂园公司，均没有必须接受对方提出的未决条款的义务，均不能强制要求对方与自己签订认购书或房屋买卖合同，只要双方进行洽谈，并对上述两份协议中约定的条款同意作为本约的条款，且没有恶意不订立本约的行为，就已经正确地履行了约定的义务。故，保密协议中关于不购买定金不予退还的约定，明显加重了原告施留建的责任，排除了原告施留建自愿购买案涉房屋的主要权利，明显违反了自愿原则，该条款内容应为无效。

本案中，原告施留建与被告碧桂园公司对商品房买卖合同的主要条款已然进行了协商，且订约未成，但原告施留建愿意购买案涉房屋且积极地进行了协商，被告碧桂园公司提供了本合同的范本，原告施留建要求修改条款后未获同意，未签约原因系为双方对主要条款协商不一致，无证据证明原告施留建有恶意不签订合同的行为，应当认定原告施留建的行为属于对于合同内容的合理磋商，尚不构成违反公平磋商的义务。因此，原、被告双方没有签订购房合同，不能归咎于一方当事人，被告碧桂园公司应当将收取的元款项返还原告施留建并支付利息损失，对于该利息损失的计算方式，本院认定为以元为基数，自年8月3日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

我的分析：这个案例中签的合同和平时常见的《认购书》和《认购协议》不同，是《认购流程表》及《销售价格申请保密协议》。这两份合同如果你签了，不代表你必须买房，也不代表你必须签《商品房买卖合同》而是仅是负有就将来订立本约进行谈判的义务，如当事人依诚信原则履行谈判义务后仍未达成本约的，其不承担责任。

我的拓展：只要在双方约定的时间和地点，对开发商提供了本合同的范本进行内容协商，比如要求修改条款后但未获同意，而未签约原因系为双方对主要条款协商不一致，且无证据证明购房者有恶意不签订合同的行为，应当认定协商行为属于对于合同内容的合理磋商，尚不构成违反公平磋商的义务，所以所交定金应退回，且开发商应付相关的利率给购房者。

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徐来

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