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最好的白癜风医院咨询 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/bdf/在世界范围内衡量一个地区的房价是否真正“贵”？不能单独从房价后面是几个“零”这样的数字来判断，也不能拿两种不同类别的城市做比较。亦如，一个世界级的金融或创新型城市，由于源源不断的人口流入，在其楼市真正被购房者因刚需而趋之若鹜时，你很难真正用数以倍计的涨幅就定义这一城市楼市价格的昂贵。反之，如果一座城市真正的刚需寥寥无几，即使当初价格很有诱惑力，但投资者的钱也很有可能打水漂。无独有偶，在过去十年的世界楼市周期中，相当一部分为了实现财富跳增的全球投资者都将热钱投向了房价较为低廉或部分南亚、东南亚新兴市场的城市，这些投资者也包括中国买家。一方面豪赌这些市场经济迅速增长，另一方面借助多个央行的大量杠杆炒作当地楼市。然而今天看来，随着美元持续加息，多个外储薄弱、债务高企的市场其经济或正在岌岌可危，而那些被热钱抄底的楼市或与这些市场的经济一样，变得像玻璃一样脆弱得不堪一击，目前，至少10个城市的楼市或正在进入敏感区域。炒房客有可能已被深度套牢。我们首先以印度孟买的楼市为例，根据KnightFrank研究公司发布的报告显示，近五年间的核心城市房价增速榜中，印度以69.7%的增速排名亚太地区第一。据英国咨询机构牛津经济研究院（OxfordEconomics）的报告显示，孟买已是全球房价“相对最贵”的城市之一，曾经凭借40年涨了倍的房价，全球炒房客投资印度楼市几乎没有任何自住的意向，完全希望房价在蹿升之后，获利了结。然而，现实的情况是，印度本土具备购买力的人士，则显得较为零散。这意味着消化孟买二手房的买家不足以支撑炒房客财富暴增的需求。有分析师称，孟买二手房有价无市，流动性近乎于枯竭。更为雪上加霜的是，印度央行近期开启了持续加息的通道，继6月实施四年来首次升息以后，印度央行8月又已二度升息，印度央行行长UrjitPatel此前公开表示“美联储该放慢缩表步伐了，新兴市场经济体已经面临严重压力，应付不来了！”实际上，美元强周期内，印度经济最大的困境在于其债务与外储严重倒挂，根据世界银行数据显示，印度外债总额1.4万亿美元，但印度的外汇储备为.6亿美元，根据美国财政部的国际资本流动报告，印度目前持有美债仅为亿美元。也就是说，为了应对美元的袭击，印度经济或已不得不用加息遏制经济增长的办法来应对资本流出和美元荒，这对于此前投资在孟买等地的炒房客来讲，无异于晴天霹雳。在坐拥房屋砸在手中无法变现的同时，还要背负高额的债务负担，从某种意义上来讲，印度经济或将高企的债务风险间接转嫁给了全球炒房客。图片来源KIING印度孟买楼市的景象或还发生在越南，年，越南就放宽了外国人在该国的购房条件，面对越南经济近年较为亮眼的增长指数，一些热钱则相继涌入类似胡志明市和芽庄市等地。然而，全世界投机客忽略了越南经济这一举措背后或也是意在转嫁该国的债务风险。例如，在放宽外国人购房条件的当年，越南的公共债务就高达万亿越盾，约合亿美元，占GDP的61%，接近65%的危险线。汇丰银行也将越南列为了东南亚最需要巩固财政的国家。彭博社此前就指出，越南高企的公共债务水平影响了越南提振支出的能力。路透社近期则报道称，越南火爆的经济正在成为牺牲品。这些消息，对于不谙当地经济现状的全球炒房客来讲，是猝不及防的。不仅如此，在越南，由于私人拥有土地的转让权和继承权等，可以自己买地建房，因此，自建住房的比例非常高。也就是说，尽管看起来几千元的房价并不贵，但来自全世界的炒房客可能长期找不到数量庞大的接盘者，即使新房的价格较过去有一定涨幅，但二手房市场基本有价无市。唏嘘的是，据英国广播公司BBC报道，近年全球许多中产家庭都被越南非常便宜的房价所吸引，大举投资该国一些城市的楼市，比如胡志明市和芽庄市等。诸多迹象表明，投资在上述城市的全球投资者或正在悄无声息地成为接盘侠。值得注意的是，包括印度的孟买和新德里、越南的胡志明市和芽庄市在内，至少10个城市的楼市或也正在进入敏感区域，还有马来西亚的吉隆坡、泰国的曼谷和清迈、菲律宾的马尼拉、印尼的雅加达和泗水。有分析认为，在美元持续加息周期，冲动炒房投资的行为就如同火中取栗，对全球许多毫无自住功能，对当地大多数本土消费者，可能尚属于“豪宅”的房屋，则面临长期无人居住的空置现象。（完）
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